BGH-Urteil: Kein berechtigtes Interesse an Untervermietung, wenn der Mieter Gewinn macht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Entscheidung zum Wohnraummietrecht getroffen: Ein Mieter kann keine Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er durch die Untervermietung mehr einnimmt, als er selbst für die Wohnung an wohnungsbezogenen Kosten aufwendet. Wer also eine Wohnung nicht nur „kostenneutral“, sondern mit Gewinn weitervermietet, kann sich nicht auf ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB berufen. Das Urteil stärkt damit die Position von Vermietern und setzt klare Grenzen bei der Untervermietung.

Der Fall: Berliner Zweizimmerwohnung wird deutlich teurer weitervermietet

Im konkreten Fall ging es um eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Der Mieter lebte seit 2009 in der Wohnung, die Nettokaltmiete lag bei 460 Euro monatlich. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Mieter die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Genehmigung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter.

Für die Untervermietung verlangte er 962 Euro nettokalt sowie zusätzlich Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Insgesamt zahlten die Untermieter monatlich 1.100 Euro. Damit lag die Untermiete deutlich über der Miete, die der Hauptmieter selbst an die Vermieterin zahlte.

Abmahnung und Kündigung: Vermieterin zieht vor Gericht

Die Vermieterin mahnte den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab. Da er die Situation nicht beendete, kündigte sie das Mietverhältnis im Februar 2022 fristgemäß. Anschließend klagte sie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

So entschieden die Gerichte zuvor

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab. Das Berufungsgericht gab der Vermieterin jedoch Recht. Der Mieter legte Revision ein und wollte das erstinstanzliche Urteil wiederherstellen.

Entscheidung des BGH: Kündigung wirksam, Räumungsurteil rechtskräftig

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Damit ist das Räumungsurteil rechtskräftig. Der BGH bestätigte, dass die Vermieterin einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat, weil der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Die Untervermietung erfolgte ohne Erlaubnis, was eine wirksame Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen kann.

Warum „BGH Untervermietung Gewinn“ hier entscheidend ist

Besonders relevant ist die Aussage des Gerichts zur Frage, wann ein Mieter eine Untervermietungserlaubnis verlangen kann. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB braucht es dafür ein berechtigtes Interesse. Der BGH stellte klar: Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung vor allem verhindern, dass Mieter ihre Wohnung verlieren, wenn sich die Lebensumstände ändern – etwa durch Auslandsaufenthalte oder persönliche Umbrüche.

Der Zweck der Vorschrift liegt jedoch nicht darin, dem Mieter eine Einnahmequelle zu eröffnen. Genau deshalb greift die Fokus-Keyphrase BGH Untervermietung Gewinn in diesem Urteil besonders deutlich: Wer die Wohnung mit einem Gewinn weitervermietet, überschreitet nach Ansicht des BGH die Grenze des berechtigten Interesses.

Welche Untervermietung bleibt erlaubt?

Der BGH betonte zugleich, dass ein berechtigtes Interesse durchaus vorliegen kann, wenn ein Mieter seine eigenen Mietkosten reduzieren möchte. Das gilt zum Beispiel dann, wenn jemand ein Zimmer untervermietet, um die laufenden Kosten abzufedern. Doch sobald die Einnahmen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, liegt kein berechtigtes Interesse mehr vor.

Auch aus Sicht des Mieterschutzes hat die Entscheidung Gewicht: Sie kann Untermieter im Grundsatz vor überhöhten Untermieten schützen, weil sie eine gewinnorientierte Weitervermietung deutlich erschwert.

Mietpreisbremse spielte im Urteil keine Rolle

Ob die verlangte Untermiete zusätzlich gegen die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstoßen könnte, musste der BGH nicht entscheiden. Das Gericht verneinte den Anspruch auf Erlaubnis bereits wegen der Gewinnerzielung. Damit bleibt offen, wie stark die Mietpreisbremse bei vergleichbaren Untervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin künftig zusätzlich ins Gewicht fällt.

Was Mieter jetzt beachten sollten

Wer eine Wohnung untervermieten möchte, sollte frühzeitig die Zustimmung des Vermieters einholen. Außerdem sollte die Untervermietung so gestaltet sein, dass sie die eigenen Kosten deckt, aber nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Denn das Urteil zeigt klar: BGH Untervermietung Gewinn kann im Streitfall dazu führen, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Weitere Meldungen und Hintergründe rund um Recht und Gesellschaft findest Du auch in unserer Rubrik Deutschland sowie unter News.

Externe Infos (Behörden & offizielle Stellen)

• Bundesgerichtshof (BGH)
• § 553 BGB – Untervermietung (Gesetze im Internet)
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung (Gesetze im Internet)

Wichtige Polizeimeldungen aus der ganzen Welt findest Du hier.